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2012年房地產市場走勢分析

2011年房地產市場變化我們可以從以下幾個方面的表現來分析

  一、 政策調控從未放松

  2011年2月末國家出臺限購政策,(以家庭為單位,每個家庭只能購買一套住房)。同期,住建部與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標責任書》,完成1000萬套保障性住房的任務。其目的在于調整房地產供應結構,增加供應種類,滿足不同層次的需求;使房地產行業進入一個較健康的發展道路。

  2011年5月,發改委下達指令,發布《商品房銷售明碼標價規定》的通知,從此商品房項目實行一房一價制度。兩個月后限購政策升級,部分二三線城市被納入其中,并采取限購、限價雙行線,與此同時國務院要求個地方政府擬定房價調控目標,并對全國70個大中城市進行房價監管。

  從11月初溫家寶總理在圣彼得堡總理會議上提出房地產調控將持續下去,這也明確了政府對房地產調控的決心,預示著明年政策將不會有松動。本屆政府面臨2012年換屆,在本屆任期內房價越調控越高的現象屢次發生,已影響到政府的公信力,已使民怨沸騰,所以促使本屆政府下大決心進行房價調控,房價是硬指標,已成為政治任務。

  二、 信貸緊縮利率整體上調

  2011 年,CPI 漲幅呈擴大趨勢,存款準備金利率,利率不斷上調。自今年3 月起,CPI 漲幅均在5%以上的高位, 3 月、4 月分別為5.4%和5.3%,5 月更是達到5.5%,創近兩年新高。為抑制通貨膨脹,今年上半年,央行每月上調一次存準率,共計6 次,每次0.5 個百分點,截至目前大型金融機構存準率達到歷史高點21.5%;央行還分別在2 月和4 月加息0.25 個基點,目前,一年期存款利率為3.25%,商業貸款利率為6.8%,個人住房公積金貸款利率為4.7%,10月以建行為首各大銀行紛紛再次上調貸款利率,首套房貸利率最低上浮至基準利率的1.05倍。申請貸款者如果希望盡快放款,則需要主動上浮利率至基準利率的1.1倍。

  信貸政策的收緊及貸款利率的上調無疑不給準備購房和已購房但未付清貸款的人群帶來沉重的壓力,銀行金融政策不僅控制了投資性購房的成交比例,也同樣抑制了居住性購房群。信貸政策并不只針對房地產市場,而是主要是為了控制通脹,CPI從10月開始下行,說明貨幣政策已見實效,但是應該清醒地看到,歐洲和美國的經濟發展政策的調整,將導致中國外貿出口下降形式較嚴峻,后期將逐步進入庫存期,提高國內人民收入,拉動內需,是當務之急,貨幣政策會逐步進行放松。

  三、 市場表現

  2011年全國商品住房用地供應計劃14.06萬公頃,比2010年實際增長51%;哈爾濱市2011年計劃土地供應2500萬㎡,現階段完成1176萬㎡,完成計劃供應不足50%。2011年哈爾濱市商品房新增供應量1322萬㎡,成交量535.6萬㎡,成交量不足40%。

  看點一:2011年萬科累計銷售1400億以無法完成,綠地集團轉賣項目來增加現金流。

  看點二:萬科上海項目直降5000元/㎡,導致之前購房業主砸毀售樓處的過激行為。

  看點三:2011年哈爾濱市秋季房展會參展商之多達歷史之最,但僅成交220套。哈爾濱市房地產項目營銷力度加大,利民開發區濱才城項目價格已回到2009年價格線。

  未來預判

  猜想一:全國樓市在2012年下半年,由于資金問題房價迅速下滑,致使國家就勢放寬房地產調控政策。

  猜想二:由于全國保障房正在陸續開工建設,政府會針對保障房供應情況及施工建設力度,在達到預定計劃指標時適當放松房地產市場。

  猜想三:房地產市場在嚴格的調控政策下,將進行結構性調整,部分中小型開發企業或被并購,致使房地產市場重新洗牌。

  調控政策走勢:短期到長期,有“堵”向 ”疏”轉變。

  抑制需求的政策屬于“短期”政策,而“改善供給結構、改善收入結構”的政策,則屬于“長期”政策。樓市政策面,“限購、限貸”主要是“抑制需求”,但并沒有從根本上消除“投資性需求、投機性需求”的根源,顯然屬于短期政策。短期政策一旦“超調”,可能積累后續更大波動的力量。所謂的“調控常態化”,應當是“長期政策框架的形成”,而不是簡單的“限購限貸”短期政策的簡單延續。

  調控目標三季度實現

  即住建部在11月明確房地產調控量化目標,目的使房地產市場回到2009年的水平,據此市場部分析我們以價格作為房地產量化的基準:2009年哈爾濱市房地產市場均價5980元/㎡,2011年哈爾濱市房地產市 場均價7138元/㎡(截止目前),調控價差為1158元,根據2011年人民幣貨幣增長率16%(2009年22.7%、 2010年16%)計算,目前調控實際價差758元,按2011年哈爾濱市商品房銷售均價1月7708元/㎡至11月銷售均價7138元/㎡,共計下降570元,每月平均下降57元,至此,理論上我們推斷,2012年哈爾濱市商品房市場預期價格調控目標實現時間12個月左右,預計時間為2012年第三季度。

  實力開發土地儲備

  2011年哈爾濱市土地預計供應2500萬㎡,實際完成量不足60%,2012年土地市場供應量將會有節奏的放緩,但出于對市場預期的判斷,有實力開發企業會進行策略的土地儲備,以迎接政策調控探底后的反彈,2012年一季度后,土地成交會有所增加,并隨著時間的推移及政策的放松,溢價率、地王也會相繼出現。

  三季度成交量陸續回升

  2011年哈爾濱市商品房市場供求比1:0.4。由政策影響,開發商多數等待政策回暖,2012年前兩季度市場觀望氣氛濃厚,供求量均會持續低迷,僅有中小盤或采取拋售現象。第三季度后哈爾濱市商品房成交量會有所回升,但因銀行信貸政策不會有較大放松,致使商品房銷售價格不會有大幅的上揚。

  品牌形象成為選房重要依據2012年房地產市場走勢會持續低迷,市場持續觀望,部分中小開發企業將會拖延工期,并在價格上做出讓步,大型房企及開發企業多以品牌維護為主要目標,商品房營銷力度加大,客群在選擇購房時會多以品牌地產及價格優勢作為重要參考目標。

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