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上市房企紛紛出手并購 2012房地產業加速整合

2011年是調控之年,房企分化之勢愈發明顯,一場“大魚吃小魚”的游戲正在房地產市場上演。

  來自中原集團研究中心的數據顯示,2011年1月至12月上旬,股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易,涉及金額超過1300億元。其中,房地產為主業企業的產權交易多達253宗,約為去年全年同業并購宗數的2倍,并購金額超過900億元。

  新華社昨日援引專家觀點稱,在資金短缺、利潤縮水等多種因素影響下,今年中國房地產行業將迎來業內整合加速、房地產資金“出逃”、房地產去投資化等新情況。

  “房地產業進入整合期”

  龍頭房企掌握著這場并購潮的主動權。

  2011年12月,香港上市房企SOHO中國動用40億元獲得了上海海之門房地產有限公司50%的股權;首開股份(600376)獲得了葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30%股權;中航地產(000043)花費2.18億元收購了惠東縣康宏發展51%的股權……

  龍頭房企頻頻出手的背后,是強大的資金鏈支撐。

  在調控深入的2011年,樓市成交整體下滑的背景下,部分龍頭房企的銷售業績仍然實現了同比大幅增長。

  此前數日,萬科、恒大、碧桂園、龍湖地產發布的業績簡報均顯示,其2011年銷售面積和銷售金額均較2010年大幅上漲。

  其中,萬科2011年全年銷售額1215.4億元,同比(較上年)增長15%,領跑全行業。

  瑞銀在近日發布的一份報告中稱,龍頭開發商可能在某種程度上受益于房地產調控。

  “如果沒有政策的控制,龍頭開發商的市場份額不會增長那么多。”根據瑞銀的數據,到2010年底,主要上市開發商的市場份額由2007年的7%增長到15%,而如果政策繼續下去,預計到2012年底,這些龍頭開發商的市場份額可能增長到20%左右,“對未來中長期來說,他們可能更容易控制他們在市場方面的現金流和土地買賣。”

  有分析認為,2012年,中國房地產行業“大魚吃小魚”的現象,還會進一步蔓延。

  合富輝煌山東區域市場總監許傳明說:“從目前變化和未來趨勢看,房地產行業已經進入整合期,預計今年還將會有更多的并購案例發生,行業集中度將進一步提升。”

  不過,中國房產信息集團近日發布的一份研究報告稱,2011年房地產行業市場集中度雖然繼續提升,但上升幅度已經明顯減緩,呈現趨穩態勢,不論是前十強、前二十強,還是前三十強的銷售金額集中度,與2010年相比,增長均在0.3個百分點內,而2010年較2009年的增幅則均超過2個百分點。

  多房企“轉業”

  龍頭房企尋求擴張之際,部分中小型房企,則打起了轉業的念頭。

  1月10日,中珠控股(600568)公告稱,正在籌劃收購礦業公司股權的事宜,并從當日起停牌。而在1月5日,中珠控股剛公告,已完成收購隆林捷堯礦業發展有限公司68%股權的過戶和工商變更登記。根據約定,這家礦業公司黃金年產品產量不低于1噸。

  同時上演的,還有非房地產主業的公司紛紛退出房地產行業。

  據中原集團研究中心統計,非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮,幾乎占到此輪房企并購的半邊江山。2011年1月至12月上旬,這類企業房地產產權交易達238宗,總金額超過400億元。

  “粗獷式經營將改變”

  新華社援引中投顧問房地產行業研究員韓長吉的話說,部分房地產企業離岸、轉行經營情況表明,在房地產限購政策下,企業的房地產主營業務經營壓力增加,轉行成為部分房地產企業的選擇。

  來自渣打銀行的一份報告指出,當前一二三線城市的房價上漲勢頭已經得到遏制,且在2011年10月份開始,已經有開發商以降價銷售來消化庫存。未來,中國房價很有可能進一步下跌,在今年即將召開的“兩會”期間,地方官員將會到北京“游說”中央放松房地產調控政策。

  渣打預計,2012年二季度,監管層可能會改變房地產調控信號,以防止樓市“硬著陸”。

  短期內,更多的開發商仍趨向于采取“以靜制動”的策略。

  “后市我也看不清,政策是市場惟一的推動力。目前經濟還不算差,中央也不急于放松房地產市場的調控,所以還是等待吧。”一位開發商前日在接受早報記者采訪時說。

  新華社昨日援引山東大學房地產研究中心主任李鐵崗的觀點說,在房地產行業利潤不斷下降、土地供給偏重中小套型的導向下,過去企業粗獷式經營模式將會有很大的改變。“現在不再是蓋好房子就能賺大錢的時代,如何做好策劃、管理、營銷、資金每個環節,是今后競爭的焦 點。”

  但也有業內人士認為,在房地產行業不景氣的狀況下,行業資金的加速“外逃”和市場主體的減少,可能減少未來的房地產供應量,一旦調控放松,不排除房價反彈的可能。

  國家統計局數據顯示,2011年,國內房地產投資同比增速已由1至2月份的35.2%,一路下降到1至12月份的27.9%,房屋新開工面積同比增速也由1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

 

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